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Breglia (Scenari immobiliari): «Ripresa del mercato nel 2021, ma dopo il virus tanta voglia di cambiare casa. I bonus? Operazione di comunicazione»

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Il virus ha scalfito il mattone, ma solo in parte. Di sicuro non ha intaccato la voglia di sognare una tana più accogliente. Al contrario: la clausura ha fatto emergere difetti e limiti di molti appartamenti. Al punto che in tanti, adesso, ne vogliono uno nuovo. Così, se i soldi in tasca sono pochi, piuttosto che rinunciare, si affitta. Eccola, stretta in poche righe, la diagnosi di Mario Breglia, che trent'anni fa ha fondato Scenari Immobiliari, istituto indipendente di studi e ricerche di economia del territorio, di cui è presidente. Insomma: Breglia, che dal 2013 presiede anche Sidief, società immobiliare della Banca d'Italia, è pronto ad assicurare che nel medio periodo il Covid avrà un effetto rigenerante sulla compravendita di immobili.

Dottor Breglia, adesso che le porte delle nostre case si sono riaperte, siamo stretti tra due minacce: il virus da una parte e la crisi economica, che diventa inevitabilmente crisi sociale, dall'altra. Dal suo punto di vista, di quale dobbiamo avere più paura?

«Sicuramente della crisi economica, il virus è abbastanza contenuto e intanto tutte le aziende del mondo stanno lavorando al vaccino. Almeno per l'Italia, credo che lo spettro della crisi economica sia quello che fa più paura. Tuttavia, le opinioni su questa crisi sono divergenti: gli analisti e gli economisti sono divisi quasi a metà tra chi vede la V e chi vede la U, dove con la "V" si intende un rimbalzo immediato dell'economia grazie anche a tutti gli incentivi che la Bce e i fondi internazionali stanno mettendo a disposizione. In fondo, le borse internazionali, che anticipano gli andamenti economici, hanno ripreso i valori pre-Covid. Certo, possono sbagliare, ma i mercati credono in una ripresa a "V". L'altro 50 per cento degli economisti, invece, crede in una ripresa a "U". Cioè: siamo sul fondo e risaliremo. Questo significa che c'è una situazione di grande incertezza sulle previsioni».

Che cosa cambierà e che cosa ha già cambiato il virus nel settore immobiliare?

«Di sicuro c'è un nuovo fenomeno, che è il blocco della locazione turistica. Napoli, che è diventata la terza città dopo Roma e Venezia per locazione breve, ne sta risentendo e ne risentirà molto. Oggi è un mercato praticamente fermo. I napoletani li ho sempre ammirati, su questo aspetto. Mentre il milanese affitta casa e basta, il napoletano ci aggiunge i servizi: ti consiglia escursioni, pizzerie, negozi. Una serie di "esperienze" collaterali, quello che il turista oggi cerca».

C'è chi dice che la locazione breve ha cambiato il volto dei centri storici, spogliandoli della loro identità e snaturandoli.

«Sarà, ma li ha fatti rivivere. E poi le città sono organismi vivi, ed è sempre, in ogni caso, meglio che vivano. Nei centri storici prima vivevano i nobili, poi i poveracci, oggi i turisti. Negli anni '50 tutti scappavano dal centro storico di Roma e andavano nei quartieri borghesi fuori città. Oggi al centro di Roma i prezzi sono altissimi. Insomma, non credo che il blocco delle locazioni brevi sia un bene per l'identità dei centri storici. Per l'economia è sicuramente un danno».

Se dovesse individuare un difetto del nostro mercato immobiliare, a cosa pensa?

«Manca spesso l'attenzione alla qualità del prodotto. Si guarda solo all'immobile e non all'edificio e al quartiere in cui si trova. Questo va bene per gli architetti e le imprese che effettuano le ristrutturazioni, ma il fatto che molte volte manchi una lettura del contesto è negativo».

In questo periodo dominato dal timore e dall'incertezza, come cambia il mercato immobiliare?

«Una ripresa ci sarà nell'autunno dell'anno prossimo. I motivi sono due: uno tecnico. Oggi si stanno completando le operazioni di compravendita avviate a gennaio. Da marzo a maggi  sono state chiuse le case, i notai, le agenzie immobiliari e soprattutto le banche. Per una compravendita per cui prima servivano tre mesi, oggi ce ne vogliono otto. E questo quando la trattativa si è già chiusa. Ecco perché quest'anno avremo il 20-30 per cento di operazioni in meno rispetto allo scorso anno. In compenso, nel 2021 ci ritroveremo un alto numero di compravendite, molte delle quali saranno eredità di quest'anno».

Le persone sono portate a detenere moneta? Investono di meno? Si fermano le compravendite immobiliari?

«No. A dispetto di quanto si poteva temere, la domanda non è scesa. In Italia c'è una grande attenzione all'acquisto e alla locazione. C'è una domanda che si rimette in movimento, in questo senso mi ha molto colpito un'indagine Doxa pubblicata qualche giorno fa sul Sole 24 Ore, che vede la domanda di case raddoppiata rispetto all'anno scorso».

Come se lo spiega?

«Una settimana dopo il lockdown, scrissi una lettera aperta al settore immobiliare nella quale dicevo: "Non abbiate paura, perché, stando chiuse in casa per tre mesi, le persone si renderanno conto del fatto che la loro casa è inadatta". Due terzi delle case italiane hanno un bagno solo, a molte manca spazio esterno, non hanno neanche un balconcino, sono grandi in media 70-80 metri quadri ed hanno una dotazione internet scadente. Quando devi stare chiuso in casa 24 ore su 24 per tre mesi, emergono tutti i problemi della casa: i mobili, la luce, il rumore, la puzza...».

Dunque, che cosa accadrà?

«La reazione è che andranno tutti a cercare una casa diversa. Ora le persone preferiscono spostarsi in periferia per avere una casa più grande, mentre negli anni scorsi era esattamente il contrario. Oggi anche per le case in affitto c'è una domanda di spazio e di luce. Poi, certo, tra l'intenzione di acquisto e l'acquisto c'è uno scarto: dipende dalla situazione economica. Se ci sono 5 milioni di disoccupati tutto questo ragionamento va a farsi benedire».

Ecco, a proposito: ritiene che le misure di sostegno al reddito adottate siano valide?

«Non potendo spendere, le famiglie hanno accumulato risparmi. Almeno i dipendenti fissi hanno messo da parte un po' di soldi. La novità è che c'è una forte domanda di locazione: se non hai soldi per comprare, almeno vai in affitto. Un cambiamento di mentalità che stava già accadendo».

I prezzi scenderanno o saliranno?

«Quando c'è una crisi, per un anno i prezzi restano sempre stabili. O per lo meno c'è un margine di trattabilità maggiore sulla richiesta iniziale. Chi compra, cerca di fare l'affare e il margine di trattativa aumenta. Faccio un esempio: se io che vendo ho bisogno di soldi perché la mia azienda non va bene, ne ho bisogno subito, per cui sono disponibile a scontare molto. Ma per vedere questo effetto bisogna aspettare un po'. Ci aspettano mesi di turbolenza nelle trattative, sarà un mercato da nervi saldi. Un nuovo equilibrio si troverà dopo Natale, all'inizio dell'anno prossimo. Però la domanda c'è».

Le misure adottate dal governo a sostegno delle imprese e del mercato immobiliare sono soddisfacenti? Penso in particolare al bonus ristrutturazioni.

«Sono molto scettico. Prima vediamoli, questi bonus. Come si dice? Vedere cammello, pagare moneta. Io ho fatto domanda due mesi e mezzo fa per avere un finanziamento di 200mila euro: bene, la banca non mi ha ancora risposto. Intanto, sono cambiati tre volte i moduli. Ormai nessuno crede più a queste cose. Parlare del 110 per cento, poi, equivale a dire che prima spendi i soldi e poi te li rimborsano. E vale solo per gli interventi che riguardano il risparmio energetico. C'è tanto entusiasmo di stampa, ma la realtà è diversa. Però riconosco che in termini di comunicazione funziona».