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Covid e Mercato Immobiliare, Focus Napoli

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L’acquisto di una casa passa attraverso tante valutazioni ed opportunità. Tra queste l’esigenza di cambiare il proprio status abitativo, per crescita o diminuzione del proprio nucleo familiare, per inaugurare il proprio percorso di vita con il matrimonio o la convivenza oppure per semplice investimento. Naturalmente un passaggio inevitabile e fondamentale è quello della verifica delle risorse economiche e quindi l’accesso al credito e la dismissione di altra proprietà.

Durante l’emergenza da Covid 19 nel nostro tessuto sociale si sono acuite maggiormente le fragilità di alcune classi, così come sono emerse inattese capacità di fronteggiare senza danni questo difficile passaggio. Come nelle guerre c’è chi si impoverisce ulteriormente e chi invece ne trae vantaggi.

L’andamento del mercato immobiliare, in generale ma io mi riferisco principalmente a quello della città metropolitana di Napoli, tiene ovviamente conto di tutte le trasformazioni sociali ed economiche (nuovi ricchi e nuovi poveri) al pari degli eventi eccezionali come la pandemia (terremoto dell’80, tangentopoli, crisi del subprime) ma gli effetti ed in particolare l’adeguamento dei valori fanno parte di un processo molto più lento. Non bisogna confondere, infatti, lo stop forzato di compravendite e mutui avvenuto durante il trimestre di lockdown con l’analisi più di ampio respiro dei valori di mercato.

La crisi provocata dall’epidemia ha quindi causato certamente uno shock iniziale, più grave nelle compravendite le cui trattative erano già in vita prima di marzo 2020, ma fondamentalmente non ha ancora avuto un particolare impatto sui prezzi medi né causato bolle speculative. Gli estremi si sono allontanati ulteriormente aumentando per esempio la difficoltà di accesso al credito per chi è in cassa integrazione o ha perso il lavoro e la capacità di acquisto di chi invece si trova dall’altra parte del grafico.

Situazione leggermente diversa si riscontra sul mercato delle locazioni, per definizione legato maggiormente alla capacità di produrre reddito. Gli utenti di questo settore sono sicuramente più indeboliti, sia i conduttori che di riflesso i locatori, toccando situazioni tragiche nel settore commerciale dove il lockdown e le successive restrizioni hanno causato in molti casi morosità e chiusure di attività.

Nel prossimo anno l’ipotesi al riguardo è, quindi, di una sostanziale tenuta dei valori medi di mercato contrapposta però ad una maggiore specificità rispetto alle difficoltà di acquisto e vendita agli estremi di questa curva mentre nel settore delle locazioni ci sarà certamente una diminuzione dei valori, del numero di contratti ed un aumento delle sofferenze.

L’immobile è per definizione l’investimento più duraturo e sicuro, oltre ad essere un bene primario al quale tutti dovrebbero avere la possibilità di accedere. Si auspica che, in tema di interventi ed aiuti, si possa assistere a misure più specifiche per favorire il ricambio immobiliare, principale motore di questo settore, con misure fiscali tipo quella "all’inglese" di definire un range di valori all’interno del quale non è dovuta l’imposta di registro ed ancora, nel campo delle locazioni, prevedere finalmente la cedolare secca anche per i contratti non abitativi o intestati a società.